Публикации
Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости (продолжение).
Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости.(Продолжение. Начало в №8)
1.3. К унитарному предприятию, право хозяйственного ведения которого, не зарегистрировано в установленном порядке, права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества не переходят.
Дело № А73-7599/2009
Истец обратился с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества и пени за просрочку платежа.
В обоснование требований истец указал, что является правопреемником муниципального унитарного предприятия, за которым спорное имущество было закреплено на праве хозяйственного ведения и к которому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды на основании соглашения с собственником имущества.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении исковых требований было отказано на основании следующего.
Материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение, являясь муниципальной собственностью, передано Комитетом по управлению имуществом (Собственник, Арендодатель) Обществу (Арендатору) по договору аренды.
В дальнейшем приказом Комитета по управлению имуществом указанное помещение закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, правопреемником которого является истец.
По соглашению к договору аренды, заключенному между Собственником и муниципальным унитарным предприятием, последнему переданы права и обязанности арендодателя.
Согласно ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
П. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает специальное правило о моменте возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, связывая возникновение этих прав с моментом их регистрации.
Поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, то, исходя из положений п. 2 ст. 8 ГК РФ, моментом возникновения такого права на объект недвижимости следует считать дату его государственной регистрации.
Из свидетельства о государственной регистрации права хозяйственного ведения следует, что указанное право было зарегистрировано за муниципальным унитарным предприятием за пределами искового периода.
До регистрации права хозяйственного ведения такое право у муниципального унитарного предприятия не возникло, следовательно, права и обязанности арендодателя по договору аренды не могли перейти к нему в порядке ст. 617 ГК РФ. Указанные права также не могли перейти и на основании соглашения к договору аренды, поскольку данное соглашение также содержит ссылку на право хозяйственного ведения.
Поскольку у муниципального унитарного предприятия не возникло право требования задолженности за спорный период, оно не могло перейти к истцу в порядке правопреемства.
Дело № А73-8033/2008
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Собственник) обратилось с иском к Обществу (Арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды, ссылаясь на нарушение Арендатором обязательств по оплате арендной платы.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Учреждение.
Суд первой инстанции, установив, что Арендатором обязательство по договору аренды в части оплаты арендной платы не исполнено более двух раз подряд, на основании ст. 614, 619 ГК РФ удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Заявитель апелляционной жалобы — унитарное предприятие, не привлеченное к участию в деле, обратилось с апелляционной жалобой, указав, что Собственник не имеет права требовать расторжения договора аренды, поскольку имущество, которое является объектом спорного договора, закреплено за подателем жалобы на праве хозяйственного ведения и между ним и Обществом (Арендатором) заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Суд апелляционной инстанции отклонил довод подателя жалобы по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что между Собственником, Учреждением (Арендодателем), за которым спорные объекты недвижимого имущества были закреплены на праве оперативного управления, и Обществом (Арендатором) заключен договор аренды указанного недвижимого имущества.
В период действия договора аренды Собственником вынесено распоряжение об исключении данных объектов недвижимости из состава имущества, закрепленного на праве оперативного управления за прежним владельцем, и закреплении на праве хозяйственного ведения за подателем апелляционной жалобы.
На основании актов о приеме-передаче здания (сооружения) объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, переданы подателю апелляционной жалобы. В день осуществления передачи имущества унитарное предприятие заключило с Обществом (Арендатором) соглашение к договору аренды, которым закреплены взаимоотношения между новыми сторонами по договору. Данное соглашение с Собственником имущества не согласовано.
Государственная регистрация права хозяйственного ведения за подателем жалобы осуществлена после заключения соглашения к договору аренды и за пределами периода просрочки перечисления арендных платежей.
Из содержания п. 1 ст. 299, п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ усматривается, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права.
Поскольку Собственник обратился с иском до возникновения у подателя жалобы права хозяйственного ведения, указав период просрочки перечисления арендных платежей также до указанного момента, право хозяйственного ведения на объекты недвижимости у подателя апелляционной жалобы в спорный период еще не возникло, следовательно, в правоотношениях по договору аренды выступать в качестве одной из сторон он не мог.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Суд кассационной инстанции согласился с данными выводами.
1.4. Лицо, за которым право оперативного управления недвижимым имуществом не зарегистрировано, неправомочно сдавать имущество в аренду и предъявлять требование о расторжении договора аренды.
Дело № А73-6885/2008
Собственник обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об освобождении помещения, которое является федеральной собственностью, мотивируя тем, что Арендатор не освободил объект недвижимости после расторжения договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Арендатор, не согласившись с решением, обратился с жалобой в суд апелляционной инстанции, указав одним из доводов то, что спорное имущество передано в оперативное управление третьему лицу, привлеченному к участию в деле.
Из материалов дела следует, что между Собственником, третьим лицом (владельцем) и Арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. После истечения срока действия договора Арендатор при отсутствии возражений со стороны Собственника и владельца продолжал пользоваться спорным помещением, вследствие чего на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок. В последующем Собственник направил в адрес Арендатора уведомление об отказе от договора аренды и освобождении помещения.
Отказ Арендатора от освобождения помещений явился основанием для обращения Собственника в суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, иск удовлетворил, обязав Арендатора освободить занимаемое помещение.
Суд апелляционной инстанции признал правомерными выводы суда первой инстанции.
Отклоняя довод подателя жалобы о том, что спорное имущество передано в оперативное управление третьего лица, следовательно, инициатива на заключение и расторжение договора должна исходить от него, апелляционный суд указал следующее.
Спорное имущество закреплено на праве оперативного управления за третьим лицом на основании распоряжения Собственника.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право оперативного управления подлежит государственной регистрации и считается возникшим с ее момента.
Поскольку государственная регистрация права оперативного управления имуществом за третьим лицом не осуществлялась, право оперативного управления у последнего в отношении спорных помещений не возникло, следовательно, оно не правомочно сдавать имущество в аренду и предъявлять требования о расторжении договора.
По делу № А73-12148/2008 суды также пришли к выводу о том, что истец (муниципальное учреждение) на момент причинения ущерба, возникшего в связи с передачей арендованных помещений после прекращения договоров аренды в непригодном по прямому назначению состоянии, не являлся субъектом вещного права в отношении спорного имущества в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих государственную регистрацию за муниципальным учреждением спорных помещений на праве оперативного управления.
Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «0 некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
2. Исполнение договора аренды недвижимого имущества.
2.1. Отсутствие акта приема-передачи в аренду недвижимого имущества при наличии других доказательств фактической передачи недвижимого имущества, предусмотренного договором аренды, не свидетельствует о том, что Арендатору спорное помещение не передавалось.
Дело N А16-818/2009
Арендодатель обратился с иском к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, посчитав недоказанным передачу Арендатору всех нежилых помещений, оговоренных договором аренды.
Арендодатель, не согласившись с частичным удовлетворением иска, обратился в апелляционный суд, указав на то, что доказательством передачи Арендатору всех нежилых помещений является приложение к договору аренды.
Суд апелляционной инстанции оспариваемый судебный акт изменил, исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворил в полном объеме, в части неустойки — частично. Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что Арендатор согласовал предмет, который принимает в аренду, сроки аренды и стоимость аренды.
Отсутствие акта приема-передачи взятых в аренду помещений не может однозначно свидетельствовать о том, что Арендатор принял в аренду только одно помещение.
Условиями договора стороны согласовали, что Арендатор принимает в аренду имущество по акту (приложение №1). Поскольку приложение №1 сторонами подписано без возражений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что Арендатор принял в аренду оба помещения. Указанный вывод подтверждает и тот факт, что Арендатор частично платил за оба помещения без каких-либо возражений, а также согласен был погасить задолженность по графику, согласованному с Арендодателем при расторжении договора аренды. Кроме того, после расторжения договора аренды Арендатор возвратил помещения без акта приема-передачи.
Суд кассационной инстанции признал указанную позицию апелляционного суда соответствующей фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Окончание статьи выйдет в следующем номере газеты «Верное решение».
ЛЮДМИЛА МАЛЫШЕВА,
СУДЬЯ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА
ТАТЬЯНА РЕВА,
ПОМОЩНИК СУДЬИ
Источник/автор: "Верное решение" №9, 2010.
|
Опубликовано: 30.09.2010 04:21 Обновлено: 09.06.2023 16:04