Публикации
Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости (продолжение).
Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости.
Применение коэффициента инфляции при расчете арендной платы, предусмотренного договором аренды, не является изменением арендной платы по смыслу статьи 614 ГК РФ.
Дело № А04-9014/2008
Истец (Арендодатель) обратился с иском к ответчику (Арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, пени за несвоевременное внесение арендной платы, неосновательного обогащения за использование земельного участка и судебных расходов.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично. При этом иск в части взыскания задолженности по арендной плате судом удовлетворен в полном объеме.
Арендатор обжаловал судебный акт в апелляционный суд, указав в том числе на то, что в нарушение условий договора аренды и части 3 статьи 614 ГК РФ Арендодателем арендная плата в течение 2008 года изменялась дважды.
Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Отклоняя вышеуказанный довод подателя жалобы, апелляционный суд исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что истец по договору купли-продажи приобрел в собственность спорный объект недвижимости, являющийся собственностью Амурской области и обремененный договором аренды, заключенным с ответчиком.
Условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается и пересматривается Арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в областной государственной собственности, утверждаемым областным Советом народных депутатов, но не чаще одного раза в год.
Прежним собственником недвижимого имущества в адрес Арендатора направлено уведомление, согласно которому ежемесячная арендная плата по договору аренды установлена в иных размерах с 01.01.2008 и с 13.02.2008.
Суд пришел к выводу о том, что согласно вышеуказанному уведомлению изменение арендной платы произошло один раз (с 13.02.2008) — с момента вступления в силу постановления Правительства Амурской области от 13.02.2008 №26 «О положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области». Увеличение размера арендной платы с 01.01.2008 нельзя признать изменением арендной платы, поскольку указанная в уведомлении сумма образовалась в результате применения коэффициента инфляции, предусмотренного расчетом арендной платы, указанным в приложении договора аренды. При этом механизм исчисления арендной платы остался неизменным.
Суд кассационной инстанции признал данный вывод обоснованным.
Определением Высшего Арбитражного Суда РФ по делу № ВАС-14932/09 отказано в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.
2.3.Договор субаренды не требует государственной регистрации, если договор аренды, на основании которого он заключен, не подлежит государственной регистрации.
Дело № А73-3275/2009
Общество (Субарендодатель) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю (Субарендатору) о взыскании задолженности по договору субаренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично.
Индивидуальный предприниматель, не согласившись с решением суда, обжаловал его в апелляционный суд, указав, что договор субаренды является самостоятельным договором, срок его действия не зависит от договора аренды. Податель жалобы полагает, что поскольку договор субаренды заключен на срок более года и не был зарегистрирован, общество не вправе требовать с него арендной платы и различного рода санкций.
Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что между Обществом (Арендатор) и собственником нежилого здания (Арендодатель) заключен договор аренды на срок менее одного года, т.е. не требующий государственной регистрации.
В соответствии с условиями договора аренды Общество осуществило передачу части арендованных им помещений в субаренду индивидуальному предпринимателю по договору субаренды. При этом условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента заключения договора субаренды и принятия объекта недвижимости по акту приема-передачи, и действуют в течение неопределенного срока, обусловленного основным договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор аренды, заключенный между собственником недвижимости и Обществом, заключен на срок менее одного года, то есть государственной регистрации не подлежал.
В связи с тем, что срок действия договора субаренды определялся сроком действия договора аренды, он также не подлежал регистрации.
На основании изложенного вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для предъявления настоящего иска является обоснованным.
В суде кассационной инстанции дело не рассматривалось.
3. Прекращение договора аренды.
3.1. В случае существенных нарушений условий договора аренды недвижимого имущества исковые требования о досрочном расторжении договора и обязании возвратить имущество подлежат удовлетворению.
Дело № А04-1334/2009
Комитет по управлению имуществом (Арендодатель) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю (Арендатору)о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества и обязании возвратить данное имущество, сославшись на ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по договору аренды, выразившееся в передаче объекта аренды в субаренду без согласия Арендодателя.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены на основании следующего.
Материалами дела установлено, что между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества, условиями которого предусмотрено в том числе то, что Арендатор не имеет права без согласия Арендодателя сдавать имущество в субаренду.
Согласно спорному договору в случае нарушения указанного условия договора, а также в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, договор аренды по требованию Арендодателя подлежит досрочному расторжению в судебном порядке.
В результате проведенной Комитетом по управлению имуществом муниципального образования проверки использования индивидуальным предпринимателем арендуемого имущества установлено, что указанные площади используются не Арендатором, а иными лицами. При этом Арендодатель своего согласия на передачу арендуемого имущества в субаренду не давал.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Аналогичные положения содержат также условия спорного договора.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 ГК РФ, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Поскольку факт нарушения со стороны Арендатора условий спорного договора подтвержден материалами дела, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, пришел к выводу о необходимости расторжения договора и обязании ответчика возвратить имущество.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. При этом довод апелляционной жалобы о том, что договор не содержит запрета на передачу Арендатором права пользования арендованными помещениями в качестве вклада в совместную деятельность, судом апелляционной инстанции не принят во внимание, поскольку анализ условий договоров о совместной деятельности, заключенных индивидуальным предпринимателем, свидетельствует о передаче права пользования третьим лицам частью арендованных помещений,т.е. данные договоры являются скрытой формой договоров аренды.
В кассационной инстанции дело не рассматривалось.
3.2. Ненадлежащее уведомление арендатора о прекращении договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок,
влечет отказ в удовлетворении иска об освобождении помещения в связи с отказом арендодателя от договора аренды.
Дело № А73-5778/2009
Департамент муниципальной собственности (Арендодатель) предъявил иск к индивидуальному предпринимателю (Арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате, пене и освобождении помещения.
Решением суда первой инстанции иск в части имущественных требований удовлетворен, в остальной части — в удовлетворении иска отказано ввиду ненадлежащего уведомления Арендодателя об отказе от договора аренды.
Департамент муниципальной собственности, не согласившись с решением суда в отказанной части, обратился с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции.
Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.
Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут путем одностороннего отказа любой из сторон договора аренды.
В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
При этом в силу части 2 статьи 610 ГК РФ отказывающаяся от договора сторона обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца (при аренде недвижимости).
Как следует из материалов дела, условиями договора аренды, продленного сторонами на неопределенный срок, предусмотрена возможность предупреждения стороны об отказе от действия договора за один месяц, что не противоречит нормам действующего законодательства.
Уведомление об отказе от договора аренды, направленное в адрес Арендатора, вернулось в Департамент муниципальной собственности за истечением месячного срока хранения по причине невручения его адресату.
В силу изложенного суд пришел к выводу о том, что при формальном соблюдении Арендодателем установленных требований Арендатором фактически уведомление получено не было, значит индивидуальный предприниматель реально не был извещен о прекращении арендных отношений.
Суд кассационной инстанции с указанными выводами согласился.
3.3. Расходы по хранению имущества, оставшегося в помещении арендодателя после истечения срока аренды объекта недвижимости, подлежат взысканию с арендатора.
Дело № А73-13639/2008
Общество (Арендодатель) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю (Арендатору) о взыскании штрафа за несвоевременное освобождение арендуемых помещений и платы за хранение имущества предпринимателя.
Суд первой инстанции, установив факт хранения товара, принадлежащего предпринимателю, после окончания срока действия договора аренды, иск в части взыскания затрат по хранению имущества удовлетворил в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции изменил решение и отказал в удовлетворении иска в части взыскания платы за хранение имущества индивидуального предпринимателя, мотивируя тем, что в рассматриваемом случае имущество Арендатора оказалось во владении Арендодателя помимо воли самого Арендатора, вследствие чего такое владение имуществом не может быть признано законным, его удержание по правилам статьи 359 ГК РФ не допускается.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции, указав на неправильное применение норм материального права.
При этом суд кассационной инстанции сослался на пункт 1 статьи 359 ГК РФ, согласно которому кредитору которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, а также на пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которым право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Исходя из обстоятельств дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае товары Арендатора оказались во владении Арендодателя по воле его самого, оставившего имущество в помещении Общества после истечения срока аренды, то есть после утраты права на занятие этого помещения.
По результатам проведенного обобщения можно сделать вывод о том, что практика рассмотрения дел Шестого арбитражного апелляционного суда по вышеуказанным категориям является единообразной и не вызывает вопросов в применении и толковании действующего законодательства.
Вместе с тем, необходимо отметить, что при подготовке настоящего обобщения остались нерассмотренными другие категории дел, в том числе по искам о признании договоров аренды недвижимости незаключенными или недействительными; применении последствий недействительности ничтожных сделок, о неосновательном обогащении в случае незаключенности или ничтожности договора аренды. Анализ указанных категорий дел целесообразно осуществить в рамках отдельного обобщения судебной практики апелляционного суда.
ЛЮДМИЛА МАЛЫШЕВА,
СУДЬЯ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА
ТАТЬЯНА РЕВА,
ПОМОЩНИК СУДЬИ
Источник/автор: "Верное решение" №10, 2010.
Опубликовано: 01.11.2010 07:26 Обновлено: 09.06.2023 16:04