Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости/"Верное решение" 2010

Единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не предусмотрено. Глава 34 ГК РФ содержит специальные правила только в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы «Общие положения об аренде» (§1 главы 34 ГК).

Вследствие чего при анализе судебной статистики возможным представляется указать статистические данные по категориям: «Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды», в том числе договор аренды зданий, сооружений и предприятий (приложение 1), и «Заключение договора аренды», в том числе договора аренды зданий, сооружений и предприятий (приложение 2).

В 2008 году судом апелляционной инстанции по категории дел «Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды» рассмотрено 146 дел, из которых 24 — отменены, что составляет 16,4% от рассмотренных дел; 21 — изменено, что составляет 14,4%. В суде кассационной инстанции обжаловано 66 дел. Из них: отменено 17 дел (25,8% от обжалованных судебных актов), изменено — 1 (1,5% от обжалованных судебных актов).

В 2009 году судом апелляционной инстанции по указанной категории рассмотрено 207 дел, что на 41,8% больше по сравнению с 2008 годом. Из них: отменены — 32судебныхакта, что составляет 15,5% от рассмотренных дел; 12— изменены (5,8%). В суде кассационной инстанции обжаловано 94 дела, из них отменено 17 дел (18,1% от обжалованных судебных актов), изменено — 1 (1,1%).

Сравнительный анализ рассмотрения дел по категории спора «Заключение договора аренды» показал, что в 2008 году рассмотрено 16 дел по данной категории, из них отменено — 3, изменено 2 судебных акта, что составляет соответственно 18,8% и 12,5% от рассмотренных дел. Обжаловано в суде кассационной инстанции б дел (37,5%), все судебные акты оставлены без изменения.

В 2009 году по указанной категории рассмотрено 22 дела, что на 37,5% больше по сравнению с 2008 годом. Из них отменено 3, изменен — 1 судебный акт, что составляет соответственно 13,6% и 4,5% от рассмотренных апелляционным судом дел. Обжаловано в суде кассационной инстанции 13 дел (59,1%), отменено и изменено по 1 судебному акту.

Указанные статистические данные не охватывают всех вопросов, которые вытекают из правоотношений по договорам аренды недвижимого имущества, рассмотренных в Шестом арбитражном апелляционном суде. В настоящем обобщении также затронуты лишь некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении споров по договору аренды недвижимости. При этом судебные дела, явившиеся предметом настоящего обобщения, выделены в отдельные категории.

1. Заключение договора аренды недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление, а также распоряжение данным имуществом.

1.1. Собственник не вправе передавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, без согласия последнего.

Дело № А73-11093/2008

Общество обратилось с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (собственнику) и Арендатору о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды защитного сооружения гражданской обороны и договора аренды, заключенного по результатам торгов между соответчиками, а также с требованием о признании за Обществом права на заключение договора аренды спорного объекта недвижимости без проведения конкурса.

В качестве правового основания иска истец сослался на ст. 294, 295, 447-449, 611, 617 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено унитарное предприятие, за которым на праве хозяйственного ведения закреплено спорное недвижимое имущество.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, договор аренды признан недействительным, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Вывод о недействительности договора аренды сделан судами на основании следующего.

Согласно вступившему в законную силу решению арбитражного суда по другому делу признано недействительным распоряжение собственника об исключении из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за третьим лицом, спорного объекта недвижимости.

В силу ст. 20 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и в соответствии с разъяснениями, указанными в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № б, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», полномочия собственника (публично-правового образования) в отношении имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями, ограничены (п. 40).

Таким образом, сдача в аренду Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (собственником) спорного объекта недвижимости, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, является незаконной. В связи с чем договор аренды, заключенный в нарушение действующего законодательства, является недействительным.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанции.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку в федеральном законе, в частности в ст. 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

1.2. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный унитарным предприятием, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, в отсутствие надлежащего согласия собственника является ничтожным.

Дело № А73-4560/2008

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Собственник) обратилось с иском к Обществу (Арендатору) и унитарному предприятию (организации федеральной почтовой связи) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя тем, что договор аренды нежилого помещения, заключенный между ответчиками, ничтожен, так как заключен без согласия Собственника.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на отсутствие оснований для признания договора аренды ничтожным, поскольку заключение спорного договора является решением самого собственника имущества, каковым являются Министерство имущественных отношений РФ и Министерство РФ по связи и информатизации.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев настоящее дело по жалобе Собственника, решение суда первой инстанции отменил, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворил в полном объеме, о взыскании процентов — частично. При этом апелляционный суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды в связи с его заключением в отсутствие безусловного согласия собственника — Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Судом кассационной инстанции постановление апелляционного суда было отменено в связи с тем, что взыскание суммы неосновательного обогащения и процентов произведено без учета положений ст. 25 Федерального закона от 17.07.1999 №17б-ФЗ «О почтовой связи». Дело направлено на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

При этом кассационный суд признал правомерным вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды.

К указанному выводу апелляционный суд пришел на основании следующего.

Материалами дела установлено, что во исполнение договора аренды недвижимого имущества унитарное предприятие (Арендодатель) передало Обществу (Арендатору) во временное пользование нежилое помещение, которое является федеральной собственностью и принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Согласно Уставу унитарного предприятия последнее является коммерческой организацией, имущество которого находится в федеральной собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения.

В соответствии сост. 113 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 №1б1-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ) унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. От имени Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного предприятия, а также правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определяются в соответствии сост. 294,295 ГК РФ, Федеральным законом от 14.11.2002 №161-ФЗ, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Аналогичная позиция содержится и в п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ.

Постановлениями Правительства РФ от 06.06.2003 №333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», от 03.12.2004 №739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» предусмотрено, что согласование сделок государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом с учетом мнения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие.

П. 5.14 Положения «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 №691, действовавшего в спорный период, предусмотрено, что осуществление в установленном порядке в отношении федеральных государственных унитарных предприятий функции согласования сделок с недвижимым имуществом отнесено к компетенции Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и его территориальным органам.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 17.07.99 №176-ФЗ «О почтовой связи» организации федеральной почтовой связи самостоятельно распоряжаются принадлежащим им имуществом в соответствии с названным законом и иными федеральными законами. При этом сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения, в том числе сдача его в аренду, допускаются, если они не влекут изменение права федеральной собственности на соответствующее имущество и проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи.

П. 5.2 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 №320 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве связи» (в редакции Постановления от 02.10.2007 №634) установлено, что Федеральное агентство связи осуществляет в пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения выполнения функций федеральных органов государственной власти в сфере почтовой связи, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, подведомственным указанному агентству.

Таким образом, для сдачи в аренду имущества, принадлежащего организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения, необходимо одновременно и предусмотренное ст. 25 Федерального закона от 17.07.99 №176-ФЗ «О почтовой связи» решение федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи, и согласие федерального органа исполнительной власти по управлению имуществом, представляющего собственника имущества, обязательность согласия которого следует из общих норм гражданского законодательства.

Материалы дела содержат согласие Федерального агентства связи на сдачу государственным унитарным предприятием почтовой связи в аренду Арендатору спорного объекта. Вместе с тем, в нарушение вышеназванных норм права Арендодателем не представлено доказательств, подтверждающих, что им до заключения оспариваемого договора аренды было получено согласие федерального органа исполнительной власти по управлению имуществом, представляющего собственника имущества (Собственника).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности в силу ничтожности спорного договора аренды недвижимого имущества.

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с данным выводом апелляционного суда, указал, что для сдачи Арендодателем в аренду имущества необходимо согласие как федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи, так и федерального органа исполнительной власти по управлению федеральным имуществом.

Дело № А73-11093/2008

Суды первой и апелляционной инстанции также пришли к выводу о ничтожности договора аренды недвижимого имущества, заключенного между унитарным предприятием, за которым недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, и арендатором, поскольку договор заключен без согласия собственника.

1.3. К унитарному предприятию, право хозяйственного ведения которого, не зарегистрировано в установленном порядке, права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества не переходят.

Дело № А73-7599/2009

Истец обратился с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества и пени за просрочку платежа.

В обоснование требований истец указал, что является правопреемником муниципального унитарного предприятия, за которым спорное имущество было закреплено на праве хозяйственного ведения и к которому перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды на основании соглашения с собственником имущества.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении исковых требований было отказано на основании следующего.

Материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение, являясь муниципальной собственностью, передано Комитетом по управлению имуществом (Собственник, Арендодатель) Обществу (Арендатору) по договору аренды.

В дальнейшем приказом Комитета по управлению имуществом указанное помещение закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, правопреемником которого является истец.

По соглашению к договору аренды, заключенному между Собственником и муниципальным унитарным предприятием, последнему переданы права и обязанности арендодателя.

Согласно ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

П. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает специальное правило о моменте возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, связывая возникновение этих прав с моментом их регистрации.

Поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, то, исходя из положений п. 2 ст. 8 ГК РФ, моментом возникновения такого права на объект недвижимости следует считать дату его государственной регистрации.

Из свидетельства о государственной регистрации права хозяйственного ведения следует, что указанное право было зарегистрировано за муниципальным унитарным предприятием за пределами искового периода.

До регистрации права хозяйственного ведения такое право у муниципального унитарного предприятия не возникло, следовательно, права и обязанности арендодателя по договору аренды не могли перейти к нему в порядке ст. 617 ГК РФ. Указанные права также не могли перейти и на основании соглашения к договору аренды, поскольку данное соглашение также содержит ссылку на право хозяйственного ведения.

Поскольку у муниципального унитарного предприятия не возникло право требования задолженности за спорный период, оно не могло перейти к истцу в порядке правопреемства.

Дело № А73-8033/2008

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Собственник) обратилось с иском к Обществу (Арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды, ссылаясь на нарушение Арендатором обязательств по оплате арендной платы.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Учреждение.

Суд первой инстанции, установив, что Арендатором обязательство по договору аренды в части оплаты арендной платы не исполнено более двух раз подряд, на основании ст. 614, 619 ГК РФ удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы — унитарное предприятие, не привлеченное к участию в деле, обратилось с апелляционной жалобой, указав, что Собственник не имеет права требовать расторжения договора аренды, поскольку имущество, которое является объектом спорного договора, закреплено за подателем жалобы на праве хозяйственного ведения и между ним и Обществом (Арендатором) заключено дополнительное соглашение к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод подателя жалобы по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что между Собственником, Учреждением (Арендодателем), за которым спорные объекты недвижимого имущества были закреплены на праве оперативного управления, и Обществом (Арендатором) заключен договор аренды указанного недвижимого имущества.

В период действия договора аренды Собственником вынесено распоряжение об исключении данных объектов недвижимости из состава имущества, закрепленного на праве оперативного управления за прежним владельцем, и закреплении на праве хозяйственного ведения за подателем апелляционной жалобы.

На основании актов о приеме-передаче здания (сооружения) объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, переданы подателю апелляционной жалобы. В день осуществления передачи имущества унитарное предприятие заключило с Обществом (Арендатором) соглашение к договору аренды, которым закреплены взаимоотношения между новыми сторонами по договору. Данное соглашение с Собственником имущества не согласовано.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения за подателем жалобы осуществлена после заключения соглашения к договору аренды и за пределами периода просрочки перечисления арендных платежей.

Из содержания п. 1 ст. 299, п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ усматривается, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права.

Поскольку Собственник обратился с иском до возникновения у подателя жалобы права хозяйственного ведения, указав период просрочки перечисления арендных платежей также до указанного момента, право хозяйственного ведения на объекты недвижимости у подателя апелляционной жалобы в спорный период еще не возникло, следовательно, в правоотношениях по договору аренды выступать в качестве одной из сторон он не мог.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд кассационной инстанции согласился с данными выводами.

1.4. Лицо, за которым право оперативного управления недвижимым имуществом не зарегистрировано, неправомочно сдавать имущество в аренду и предъявлять требование о расторжении договора аренды.

Дело № А73-6885/2008

Собственник обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об освобождении помещения, которое является федеральной собственностью, мотивируя тем, что Арендатор не освободил объект недвижимости после расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Арендатор, не согласившись с решением, обратился с жалобой в суд апелляционной инстанции, указав одним из доводов то, что спорное имущество передано в оперативное управление третьему лицу, привлеченному к участию в деле.

Из материалов дела следует, что между Собственником, третьим лицом (владельцем) и Арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. После истечения срока действия договора Арендатор при отсутствии возражений со стороны Собственника и владельца продолжал пользоваться спорным помещением, вследствие чего на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок. В последующем Собственник направил в адрес Арендатора уведомление об отказе от договора аренды и освобождении помещения.

Отказ Арендатора от освобождения помещений явился основанием для обращения Собственника в суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, иск удовлетворил, обязав Арендатора освободить занимаемое помещение.

Суд апелляционной инстанции признал правомерными выводы суда первой инстанции.

Отклоняя довод подателя жалобы о том, что спорное имущество передано в оперативное управление третьего лица, следовательно, инициатива на заключение и расторжение договора должна исходить от него, апелляционный суд указал следующее.

Спорное имущество закреплено на праве оперативного управления за третьим лицом на основании распоряжения Собственника.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право оперативного управления подлежит государственной регистрации и считается возникшим с ее момента.

Поскольку государственная регист рация права оперативного управления имуществом за третьим лицом не осуществлялась, право оперативного управления у последнего в отношении спорных помещений не возникло, следовательно, оно не правомочно сдавать имущество в аренду и предъявлять требования о расторжении договора.

По делу № А73-12148/2008 суды также пришли к выводу о том, что истец (муниципальное учреждение) на момент причинения ущерба, возникшего в связи с передачей арендованных помещений после прекращения договоров аренды в непригодном по прямому назначению состоянии, не являлся субъектом вещного права в отношении спорного имущества в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих государственную регистрацию за муниципальным учреждением спорных помещений на праве оперативного управления.

Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «0 некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

2. Исполнение договора аренды недвижимого имущества.

2.1. Отсутствие акта приема-передачи в аренду недвижимого имущества при наличии других доказательств фактической передачи недвижимого имущества, предусмотренного договором аренды, не свидетельствует о том, что Арендатору спорное помещение не передавалось.

Дело N А16-818/2009

Арендодатель обратился с иском к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, посчитав недоказанным передачу Арендатору всех нежилых помещений, оговоренных договором аренды.

Арендодатель, не согласившись с частичным удовлетворением иска, обратился в апелляционный суд, указав на то, что доказательством передачи Арендатору всех нежилых помещений является приложение к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции оспариваемый судебный акт изменил, исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворил в полном объеме, в части неустойки — частично. Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что Арендатор согласовал предмет, который принимает в аренду, сроки аренды и стоимость аренды.

Отсутствие акта приема-передачи взятых в аренду помещений не может однозначно свидетельствовать о том, что Арендатор принял в аренду только одно помещение.

Условиями договора стороны согласовали, что Арендатор принимает в аренду имущество по акту (приложение №1). Поскольку приложение №1 сторонами подписано без возражений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что Арендатор принял в аренду оба помещения. Указанный вывод подтверждает и тот факт, что Арендатор частично платил за оба помещения без каких-либо возражений, а также согласен был погасить задолженность по графику, согласованному с Арендодателем при расторжении договора аренды. Кроме того, после расторжения договора аренды Арендатор возвратил помещения без акта приема-передачи.

Суд кассационной инстанции признал указанную позицию апелляционного суда соответствующей фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Применение коэффициента инфляции при расчете арендной платы, предусмотренного договором аренды, не является изменением арендной платы по смыслу статьи 614 ГК РФ.

Дело № А04-9014/2008

Истец (Арендодатель) обратился с иском к ответчику (Арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, пени за несвоевременное внесение арендной платы, неосновательного обогащения за использование земельного участка и судебных расходов.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично. При этом иск в части взыскания задолженности по арендной плате судом удовлетворен в полном объеме.

Арендатор обжаловал судебный акт в апелляционный суд, указав в том числе на то, что в нарушение условий договора аренды и части 3 статьи 614 ГК РФ Арендодателем арендная плата в течение 2008 года изменялась дважды.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Отклоняя вышеуказанный довод подателя жалобы, апелляционный суд исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что истец по договору купли-продажи приобрел в собственность спорный объект недвижимости, являющийся собственностью Амурской области и обремененный договором аренды, заключенным с ответчиком.

Условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается и пересматривается Арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в областной государственной собственности, утверждаемым областным Советом народных депутатов, но не чаще одного раза в год.

Прежним собственником недвижимого имущества в адрес Арендатора направлено уведомление, согласно которому ежемесячная арендная плата по договору аренды установлена в иных размерах с 01.01.2008 и с 13.02.2008.

Суд пришел к выводу о том, что согласно вышеуказанному уведомлению изменение арендной платы произошло один раз (с 13.02.2008) — с момента вступления в силу постановления Правительства Амурской области от 13.02.2008 №26 «О положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области». Увеличение размера арендной платы с 01.01.2008 нельзя признать изменением арендной платы, поскольку указанная в уведомлении сумма образовалась в результате применения коэффициента инфляции, предусмотренного расчетом арендной платы, указанным в приложении договора аренды. При этом механизм исчисления арендной платы остался неизменным.

Суд кассационной инстанции признал данный вывод обоснованным.

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ по делу № ВАС-14932/09 отказано в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

2.3.Договор субаренды не требует государственной регистрации, если договор аренды, на основании которого он заключен, не подлежит государственной регистрации.

Дело № А73-3275/2009

Общество (Субарендодатель) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю (Субарендатору) о взыскании задолженности по договору субаренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично.

Индивидуальный предприниматель, не согласившись с решением суда, обжаловал его в апелляционный суд, указав, что договор субаренды является самостоятельным договором, срок его действия не зависит от договора аренды. Податель жалобы полагает, что поскольку договор субаренды заключен на срок более года и не был зарегистрирован, общество не вправе требовать с него арендной платы и различного рода санкций.

Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что между Обществом (Арендатор) и собственником нежилого здания (Арендодатель) заключен договор аренды на срок менее одного года, т.е. не требующий государственной регистрации.

В соответствии с условиями договора аренды Общество осуществило передачу части арендованных им помещений в субаренду индивидуальному предпринимателю по договору субаренды. При этом условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента заключения договора субаренды и принятия объекта недвижимости по акту приема-передачи, и действуют в течение неопределенного срока, обусловленного основным договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Договор аренды, заключенный между собственником недвижимости и Обществом, заключен на срок менее одного года, то есть государственной регистрации не подлежал.

В связи с тем, что срок действия договора субаренды определялся сроком действия договора аренды, он также не подлежал регистрации.

На основании изложенного вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для предъявления настоящего иска является обоснованным.

В суде кассационной инстанции дело не рассматривалось.

3. Прекращение договора аренды.

3.1. В случае существенных нарушений условий договора аренды недвижимого имущества исковые требования о досрочном расторжении договора и обязании возвратить имущество подлежат удовлетворению.

Дело № А04-1334/2009

Комитет по управлению имуществом (Арендодатель) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю (Арендатору)о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества и обязании возвратить данное имущество, сославшись на ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по договору аренды, выразившееся в передаче объекта аренды в субаренду без согласия Арендодателя.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Материалами дела установлено, что между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества, условиями которого предусмотрено в том числе то, что Арендатор не имеет права без согласия Арендодателя сдавать имущество в субаренду.

Согласно спорному договору в случае нарушения указанного условия договора, а также в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, договор аренды по требованию Арендодателя подлежит досрочному расторжению в судебном порядке.

В результате проведенной Комитетом по управлению имуществом муниципального образования проверки использования индивидуальным предпринимателем арендуемого имущества установлено, что указанные площади используются не Арендатором, а иными лицами. При этом Арендодатель своего согласия на передачу арендуемого имущества в субаренду не давал.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичные положения содержат также условия спорного договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 ГК РФ, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку факт нарушения со стороны Арендатора условий спорного договора подтвержден материалами дела, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, пришел к выводу о необходимости расторжения договора и обязании ответчика возвратить имущество.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. При этом довод апелляционной жалобы о том, что договор не содержит запрета на передачу Арендатором права пользования арендованными помещениями в качестве вклада в совместную деятельность, судом апелляционной инстанции не принят во внимание, поскольку анализ условий договоров о совместной деятельности, заключенных индивидуальным предпринимателем, свидетельствует о передаче права пользования третьим лицам частью арендованных помещений,т.е. данные договоры являются скрытой формой договоров аренды.

В кассационной инстанции дело не рассматривалось.

3.2. Ненадлежащее уведомление арендатора о прекращении договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок,

влечет отказ в удовлетворении иска об освобождении помещения в связи с отказом арендодателя от договора аренды.

Дело № А73-5778/2009

Департамент муниципальной собственности (Арендодатель) предъявил иск к индивидуальному предпринимателю (Арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате, пене и освобождении помещения.

Решением суда первой инстанции иск в части имущественных требований удовлетворен, в остальной части — в удовлетворении иска отказано ввиду ненадлежащего уведомления Арендодателя об отказе от договора аренды.

Департамент муниципальной собственности, не согласившись с решением суда в отказанной части, обратился с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут путем одностороннего отказа любой из сторон договора аренды.

В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

При этом в силу части 2 статьи 610 ГК РФ отказывающаяся от договора сторона обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца (при аренде недвижимости).

Как следует из материалов дела, условиями договора аренды, продленного сторонами на неопределенный срок, предусмотрена возможность предупреждения стороны об отказе от действия договора за один месяц, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Уведомление об отказе от договора аренды, направленное в адрес Арендатора, вернулось в Департамент муниципальной собственности за истечением месячного срока хранения по причине невручения его адресату.

В силу изложенного суд пришел к выводу о том, что при формальном соблюдении Арендодателем установленных требований Арендатором фактически уведомление получено не было, значит индивидуальный предприниматель реально не был извещен о прекращении арендных отношений.

Суд кассационной инстанции с указанными выводами согласился.

3.3. Расходы по хранению имущества, оставшегося в помещении арендодателя после истечения срока аренды объекта недвижимости, подлежат взысканию с арендатора.

Дело № А73-13639/2008

Общество (Арендодатель) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю (Арендатору) о взыскании штрафа за несвоевременное освобождение арендуемых помещений и платы за хранение имущества предпринимателя.

Суд первой инстанции, установив факт хранения товара, принадлежащего предпринимателю, после окончания срока действия договора аренды, иск в части взыскания затрат по хранению имущества удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции изменил решение и отказал в удовлетворении иска в части взыскания платы за хранение имущества индивидуального предпринимателя, мотивируя тем, что в рассматриваемом случае имущество Арендатора оказалось во владении Арендодателя помимо воли самого Арендатора, вследствие чего такое владение имуществом не может быть признано законным, его удержание по правилам статьи 359 ГК РФ не допускается.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции, указав на неправильное применение норм материального права.

При этом суд кассационной инстанции сослался на пункт 1 статьи 359 ГК РФ, согласно которому кредитору которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, а также на пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которым право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Исходя из обстоятельств дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае товары Арендатора оказались во владении Арендодателя по воле его самого, оставившего имущество в помещении Общества после истечения срока аренды, то есть после утраты права на занятие этого помещения.

По результатам проведенного обобщения можно сделать вывод о том, что практика рассмотрения дел Шестого арбитражного апелляционного суда по вышеуказанным категориям является единообразной и не вызывает вопросов в применении и толковании действующего законодательства.

Вместе с тем, необходимо отметить, что при подготовке настоящего обобщения остались нерассмотренными другие категории дел, в том числе по искам о признании договоров аренды недвижимости незаключенными или недействительными; применении последствий недействительности ничтожных сделок, о неосновательном обогащении в случае незаключенности или ничтожности договора аренды. Анализ указанных категорий дел целесообразно осуществить в рамках отдельного обобщения судебной практики апелляционного суда.